Dipl.-Ing. Oliver Reichelt
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Pfusch am Bau vermeiden von Anfang an

Schlechte Verträge, verpasste Einzugstermine und mehrere Mängel pro Hausbau: Private Bauherren müssen sich auch zwei Jahre nach Einführung verbesserter Verbraucherrechte auf böse Überraschungen gefasst machen.
Rund 95 Prozent aller privaten Bauherren entscheiden sich für ein schlüsselfertiges Haus. Schlüsselfertig bauen klingt nach schnell, bequem und einfach. Viele vertrauen dabei auf das 2018 neu eingeführte Bauvertragsrecht, das Bauherren angeblich besser schützen soll. Doch wer sich unter diesen Vorzeichen freudig in das Abenteuer Hausbau stürzt, könnte sein blaues Wunder erleben. Denn auch zwei Jahre nach der Einführung verbesserter Verbraucherrechte gehören schlampige und fehlerhafte Planung, aber auch daraus resultierender Ärger und Pfusch am Bau zum Baualltag. Im Durchschnitt gibt es 25 bis 30 Mängel beim Bau eines Hauses.

 Der größte Problem -> Die Baubeschreibung

Seit 2018 hat jeder private Bauherr Anspruch auf eine genaue und vollständige Baubeschreibung. Die Baubeschreibung ist für das spätere Bauvorhaben sehr wichtig. Die Baubeschreibung legt fest, was sie für ihr Geld bekommen und wird zur Vertragsgrundlage. In der Baubeschreibung müssen die wesentlichen technischen Eigenschaften des Objekts für den Auftraggeber verständlich beschrieben werden - zum Beispiel die Dachdämmung, der Innenausbau, der Energiestandard oder die technische Gebäudeausrüstung. Nach meiner Erfahrung ist ein Großteil der Baubeschreibungen nach wie vor fehlerhaft oder lückenhaft. Angaben, welcher Estrich verwendet wird, welche Wärme- und Schalldämmung eingebaut wird, ob das Mauerwerk aus Porenbetonsteinen, Ziegeln oder ähnlichem besteht, werden oft vergessen oder fehlen. Das kann vermieden werden!

Die Baubeschreibung sollte immer von einem Sachverständigen geprüft werden. Meist muss kräftig nachverhandelt werden. Unterstützung bieten Rechtsanwälte, Verbraucherzentralen oder Bauherren-Schutzverbände. Und ja, auch hier lohnt sich die Investition in einen Sachverständigen. Wer zu einer schnellen Unterschrift gedrängt wird, sollte lieber die Finger davon lassen. Gleiches gilt, wenn die Baufirma keine Nachverhandlungen zulässt. Lieber auf das Projekt mit einer solchen Firma verzichten, als lückenhafte Unterlagen in Kauf nehmen, die zu Qualitätsmängeln und hohen Folgekosten führen können.

 Probleme -> Fertigstellung:

Ab 2018 muss der Schlüsselfertiganbieter in den Vertragsunterlagen verbindlich angeben, wann das Haus fertiggestellt sein wird. Steht der Baubeginn noch nicht fest, muss zumindest die Bauzeit angegeben werden. Besser ist es, wenn ein fester Fertigstellungstermin vereinbart wird. Soweit die Theorie. In der Praxis drücken sich die Unternehmen gerne vor der Nennung konkreter Termine. Manche sichern sich mit Verlängerungsklauseln ab. Meist werden jedoch - trotz geltenden Rechts - keine datierten Fertigstellungstermine vereinbart. Und damit auch keine entsprechenden Vertragsstrafen. Mit geprüften Verträgen kann man dem aber entgegenwirken: Bauherren sollten darauf bestehen, dass sich der Anbieter auf Fertigstellungstermine und Vertragsstrafen einlässt. Das ist nicht ungewöhnlich. Auch hier kann der Bausachverständige helfen. Zeitpuffer sollten auf jeden Fall eingeplant werden. Verzögert sich zum Beispiel der Einzug, kann das für die Mieter teuer werden. Außerdem sollte sich der Bauherr eine bankbestätigte Gewährleistungsbürgschaft geben lassen. Geht zum Beispiel der Bauunternehmer in Konkurs, wird das Geld freigegeben und der Bauherr kann sein Haus fertigstellen.

 Problem -> Zahlungsplan:

Der Zahlungsplan regelt, welche Abschlagszahlung wann für welche Leistung zu zahlen ist. Seit 2018 müssen Bauherren bis zur Abnahme nur noch 90 Prozent des Gesamtpreises zahlen. Als letzte Rate dürfen sie 10 Prozent des Werklohns (plus 5 Prozent Sicherheit) einbehalten. Nur so haben Bauherren am Ende noch ein Druckmittel in der Hand, falls Mängel auftreten oder der Bau nicht fertiggestellt wird. Leider funktioniert das nicht immer. Ein Großteil der Unternehmen setzt die einzelnen Abschlagszahlungen im Zahlungsplan zu hoch an. Dadurch werden die Bauherren oft zur Vorkasse gedrängt. Geht die Firma in Konkurs, ist das Geld weg. Nachteilige Abschlagspläne sind in der Regel nicht nachverhandelbar. Sie können zwar rechtlich unwirksam sein. Kommt es aber zum Streit mit der Baufirma, zieht der Bauherr in der Regel den Kürzeren, weil dann einfach nicht weitergebaut wird.

 So können sie sich helfen:

Auch hier kann ein Bausachverständiger bares Geld wert sein. Mit seiner Hilfe kann ein realistischer Zahlungsplan vereinbart werden. Auch während der Bauphase ist seine Unterstützung ratsam. Die Abschlagszahlungen fließen nur dann in voller Höhe, wenn das, was bezahlt werden soll, auch mängelfrei gebaut wird. In der Regel sind je nach Bauweise (Fertighaus, konventionell gemauertes Haus) drei, manchmal auch bis zu acht Kontrolltermine auf der Baustelle notwendig: Der Sachverständige prüft, ob Bodenplatte, Wände und Abdichtung in Ordnung sind, bevor die Baugrube verfüllt wird. Ob der Rohbau in Ordnung ist, bevor das Dach gedeckt wird. Ob die Wärmedämmung und die luftdichte Hülle fachgerecht angebracht sind, ebenso die Elektro- und Sanitärrohinstallationen, bevor der Verputzer kommt. Außerdem, ob die Installationen auf der Bodenplatte und der Decke fachgerecht verlegt sind, bevor der Estrich eingebracht wird. Etwa zwei Wochen vor der Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige gemeinsam mit dem Bauherrn die Abnahme vor - und begleitet ihn auf Wunsch dabei.

 Seriöse Sachverständige arbeiten firmen- und produktneutral!