Bausachverständiger Dipl.-Bauing. Oliver Reichelt

Bausachverständiger Oliver Reichelt

Pfusch am Bau vermeiden von Anfang an

Schlechte abgeschlossene Verträge, verpasste Einzugstermine und etliche Mängel pro Hausbau: Private Bauherrn müssen auch zwei Jahre nach der Einführung verbesserter Verbraucherrechte auf böse Überraschungen gefasst sein.
In etwa 95 Prozent aller privaten Bauherrn entscheiden sich für ein schlüsselfertiges Wohnhaus. Schlüsselfertiges Bauen klingt ja auch nach einer schnellen, komfortablen und einfachen Sache. 
Viele vertrauen dabei auf das 2018 neu eingeführte Bauvertragsrecht, welches Bauherren angeblich besser schützen soll. Wer sich aber unter solchen Vorzeichen freudestrahlend ins Abenteuer Hausbau stürzt, könnte aber sein blaues Wunder erleben. Auch zwei Jahre nach der Einführung verbesserter Verbraucherrechte gehören schlampige und fehlerhafte Planung aber auch dadurch ausgelöster Ärger und Pfusch am Bau zum Baualltag. Durchschnittlich gibt es 25 bis 30 Mängel bei Bau eines Hauses. 

 Der größte Problem -> Die Baubeschreibung

Seit 2018 hat jeder private Bauherr Anspruch auf eine präzise und vollständige Baubeschreibung. Die Baubeschreibung ist sehr wichtig für das spätere Bauvorhaben. In der Baubeschreibung wird festgelegt, was sie für ihr Geld bekommen und was zur Vertragsgrundlage wird. In den Unterlagen müssen wesentliche technische Eigenschaften des Objekts verständlich für den Kunden beschrieben sein – etwa zur Dachdämmung, zum Innenausbau und zum Energiestandard, oder der technischen Ausrüstung des Gebäudes. Nach meinen Erfahrungen ist ein Großteil der Baubeschreibungen nach wie vor fehler- oder lückenhaft. Angaben, welcher Estrich zum Einsatz kommt, welcher Wärme- und Schallschutz eingebaut wird, ob das Mauerwerk aus, Porenbetonstein, Mauerziegeln oder ähnlich gebaut wird, werden oft vergessen bzw. fehlen häufig. Das lässt sich aber vermeiden! 

Die Baubeschreibung sollte immer sachverständig geprüft werden. Meistens muss stark nachverhandelt werden. Unterstützung bieten Anwälte, die Verbraucherzentralen oder Bauherren-Schutzgemeinschaften. Und ja, die Investition in einen Sachverständigen rentiert sich auch hier. Wer zur schnellen Unterschrift gedrängt wird, sollte lieber die Finger von solch einem Projekt lassen. Gleiches gilt, wenn die Baufirma keine Nachverhandlungen zulassen will. Lieber auf das Projekt mit so einer Firma verzichten als lückenhafte Unterlagen zu akzeptieren, welche Qualitätsmängel und hohe Folgekosten auslösen können. 

 Probleme -> Fertigstellung:

Der Schlüsselfertiganbieter muss seit 2018 in den Vertragsunterlagen verbindlich angeben, wann das Haus fertig ist. Wenn der Baubeginn noch nicht feststeht, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahme genannt sein. Besser ist, es wenn ein fixer Termin für die Fertigstellung vereinbart wird. Soweit die Theorie. In der Praxis drückten sich die Firmen aber gern vor der Nennung konkreter Zeitpunkte. Manche sichern sich mit Verlängerungsklauseln ab. Jedoch werden meist – trotz geltenden Rechts – keine datierten Fertigstellungstermine vereinbart. Und somit auch keine damit verbundenen Vertragsstrafen. Mit geprüften Verträgen lässt sich jedoch gegensteuern: Bauherrn sollten darauf dringen, dass sich der Anbieter auf Fertigstellungstermine und Vertragsstrafen einlässt. Das ist nichts außergewöhnliches. Auch hier kann ein Sachverständiger helfen. Zeitliche Puffer sollten in jedem Fall eingerechnet werden. Verzögert sich beispielsweise der Einzug, kann dies für Mieter teuer werden. Außerdem sollte sich der Bauherr eine bankbestätigte Gewährleistungsbürgschaft geben lassen. Falls der Unternehmer beispielsweise in Insolvenz geht, wird das Geld freigegeben, und der Bauherr kann sein Haus fertigbauen. 

 Problem -> Zahlungsplan:

Der Zahlungsplan regelt, welche Abschlagszahlung wann und für welche Leistung bezahlt werden muss. Seit 2018 müssen Bauherrn bis zur Abnahme nur 90 Prozent des Gesamtpreises zahlen. Als letzte Rate dürfen sie 10 Prozent vom Werklohn einbehalten (plus 5 Prozent Sicherheitsleistung). Nur so haben die Bauherren am Ende noch ein Druckmittel in der Hand, sollten Mängel auftauchen, oder der Bau nicht fertiggestellt werden. Doch das klappt leider nicht immer. Ein Großteil der Firmen setzen die einzelnen Abschlagssummen im Zahlungsplan zu hoch an. Bauherren werden damit oft zur Vorkasse gedrängt. Geht die Firma in ein Insolvenzverfahren, ist das Geld weg. Nachteilige Abschlagspläne sind meistens nicht nachverhandelbar. Sie können rechtlich betrachtet zwar unwirksam sein. Aber kommt es zum Streit mit der Baufirma, zieht der Bauherr meist den Kürzeren, weil dann einfach nicht mehr weiter gebaut wird. 

 So können sie sich helfen:

Ein Sachverständiger kann auch hier bares Geld wert sein. Mit seiner Hilfe kann man einen realistischen Zahlungsplan vereinbaren. Außerdem ist seine Unterstützung während der Bauphase ratsam. Abschläge fließen nur dann in voller Höhe, wenn das, was bezahlt werden soll, auch mängelfrei gebaut ist. In der Regel sind je nach Bauweise (Fertighaus, konventionell gemauertes Haus) drei, oder bis zu acht Kontrolltermine auf der Baustelle notwendig: Der Sachverständige prüft, ob im Keller die Bodenplatte, die Wände und Abdichtungen in Ordnung sind, bevor die Baugrube verfüllt wird. Ob die Rohbaukonstruktion okay ist, bevor das Dach gedeckt wird. Ob die Wärmedämmung und die Luftdichte Hülle fachgerecht angebracht wurde sowie die elektrischen und sanitären Rohinstallationen, bevor der Verputzer kommt. Außerdem, ob die Installationen auf Bodenplatte und Decke fachgerecht verlegt sind, bevor der Estrich eingebaut wird. Etwa zwei Wochen vor Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige zusammen mit dem Bauherrn die Abnahme vor – und begleitet ihn auf Wunsch dabei. 

 Seriöse Sachverständige arbeiten firmen- und produktneutral!